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  • 从近期政策动态来谈一谈房产税

  • 作者:  来源:本站  日期:2018-11-06 04:07:36
  •   近日,在2018年上半年国民经济运行情况发布会上,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,从房地产下一步发展情况来看,中央一方面进一步加强和完善宏观调控。同时,从供给侧进一步发力,包括加快推进房地产税相关政策举措,实现多主体供给、多渠道保障,加快推进租售同权等一系列配套政策的落实,更好地促进房地产平稳健康发展,促进长效机制建设,更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”这样一个基本定位。

      7月31日的政治局会议上,也准确提出“坚决遏制房价上涨”和“下决心解决好房地产市场问题”,引导大家对“房住不炒”的合理预期,将“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。对此,笔者有几点看法:

      一. 房产税的信号已经明确了,中央也已有所准备。房产税这个信号之前财政部长就已经释放过,以及一些其他政策层面的机构、相关官员也曾有过类似表达。但房产税现在还欠缺立法上的明确,在具体操作层面上,可以猜测是否明年两会关于出台相关的法律,或者是先出行政法规?

      二. 房地产税逐渐落地的信号可以从多个方面去讨论。比如今年6月,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段,这是即将开收房地产税的信号之一。

      机构设置角度来说,国地税机构的合并意味着机构已经调整到了更适合征收房产税的状态;

      其次,涉及到个税问题。个税和房产税有关联性,而我国大部分的资产又离不开房产,甚至可以说占比很高,最新数据显示我国居民部门的杠杆率达到了48.4%,若以家庭债务/家庭可支配收入测算,我国居民部门杠杆率高达110.9%,已经超越美国,其中房贷则占了绝大部分。我认为个税改革可能先行,将有多项税项以及抵免的措施与房产税相关,对此现在也有疑问,房贷部分到底算不算税?

      最近对一些中介机构进行的清理整顿,与房产税不无关系。中介机构某种意义上有一定的市场定价权,国内有些中介恶意提高房价、房屋租赁的价格,招致了这次的清理整顿的打击力度比以往更大,这为中介敲响警钟也是在为房产税的征收做前期准备;

      另外,近期地方政府也纷纷出台了某些具体措施以限制炒房。昨日深圳发布《关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确企业限购、冻房三年、离婚限贷,此外上海、长沙、杭州等地也出台了相关政策,购房的条件逐渐严苛的背后,是对“炒房”这一行为的打击态度;

      其他层面来说,银保监、证监会对上市公司投资房产的行为也已经在摸底,这些所有的手段都可以说是房地产税加速落地的信号。

      三. 房产税落地选择现在这个时间节点,和当下的经济形势有关。7月31日的政治局会议总结上半年是总体平稳但稳中向好的态势,实际上就是稳,而房产这种暴涨是有违这个“稳”字的,与大势相左必然需要整改。

      外部形势上来说,我国经济也存在压力。包括中美贸易战、保房价还是保汇率这一经典问题、“不可能三角”的经济学问题,新的“三驾马车”下养老、医疗、教育该怎么去解决消费的问题,都在对畸高的、难以负担的房价提出挑战。人口政策上来说,鼓励生二胎后房子的问题更是压在心头避无可避,可以说负担过重了。

      针对房价和去杠杆的货币供给上来说,若货币继续放水,水照旧不流向实体产业而是房地产的话,泡沫会被约吹越大,“去杠杆”反而是把杠杆越拉越高,这与整个金融改革经济转型相违背。在7月31日的政治局会议上,提出“坚决遏制房价上涨”,可以看出此次对待房地产的态度坚决、明确,对此而言,房地产税实际上就是一个大杀器。

      另外,个人不太赞成网上有些人说打击房价没有意义,他小看了中央的打击决心,以及税的影响。现实地说,如果一个房产市场价值的1%~3%或1%~5%之间进行征收税赋,基本大部分房产失去了投资价值,也就没有金融属性,这就是房地产税开始征收后直接的结果。

      四. 房地产税的征收并不是拍脑袋决定,恰恰相反相当符合预期。“房住不炒”的问题由来已久,至少了连续2~3年,中央也早已经确定了方针,因为这是个民生问题,应当解决、必须解决。

      “房住不炒”的下一步可能是“居者有其屋”。我国或许是采取新加坡或法国的模式,而非美国模式。美国房地产波动率依然非常高,而日本的房产泡沫持续已经20年,这是血淋淋的教训就摆在眼前,历史经验和经济规律不可能让房价无限期的涨下去。这是一场投机者的对赌,赌中央的决心。

      五. 客观来说,房产税是个综合的措施,只是财税的调节手段,实际是在分配。税收将怎么用、用于何处,与中央和地方政府之间的分税体制有关。自从20年前分税体制改了之后,大部分财源、税收给到了中央,只有房产税这部分归地方政府,房产税将有一大部分给地方政府用以缓解债务问题。

      对于“房住不炒”的解决,除了房地产税外,还可以采取一些新的手段。比如发行租赁权Reits、ABS;对房产机构进行改造,比如万达、万科转型成管理型的而不是传统开发型的企业;以及像阿里等互联网平台的介入,可以在施行租赁时依靠它的技术手段让需要的人得到廉租房。

      六. 多数人关心的可能是,房产税出来之后会怎么样?房地产走下行之后经济该怎么办?在泡沫去掉之后将会产生大量的不良资产,类似于85年香港、经济危机过后的日本,我们将面对余下的资产如何处置的问题,包括金融机构如何准备的问题。

      首先是金融机构、房地产商已经在做准备。地产企业正在加杠杆做最后一波,而前段时间刚出台了AIC(金融资产投资公司)主要业务在做债转股,以及是全国地方58家AMC的成立,都在为泡沫挤出后产生的大量不良做准备。

      司法层面来说,各级法院的执行力度也在加大。很多金融产品的最终抵押物依然是房产,在执行、相关司法解释、态度等方面的力度正在加大,也因此泡沫挤出的效果将会非常明显,短期的阵痛难以避免,但是长期来说无疑有利于国家真正的消费转型,更好处理人口消失的问题,而这需要耐心。

      七. 或许有人会问,不能保持现状吗?一定要改变吗?泡沫一定要挤破吗?现在这样不是挺好的吗?对不起,有些经济规律是无法打破的,外面的世界敌进我退,所谓保持就是相对意义上的后退。历史上挑战过房地产泡沫的有美国、日本,日本的结果是最高峰的时候跌到70%,美国在08年那场次贷危机中房产跌30%。既然不能控制经济危机是否发生,那就得提升抗风险能力,那就得回归事物的本质,在这基础上稳步发展。

      房屋的居住属性是它最重要的意义,给中国每一个人一个家是社会主义下我们的基本需求,在宏观层面可以控制的情况下也应当最大程度地去满足。房产税的推出不是没房住了,是让每个人住的时候意识到,这是一套房,这只是一套房。

      标签:房产税 房地产 房地产税 地方政府 政治局会议 证监会 上市公司 杠杆率 房产 房价

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